リクシル不動産ショップ
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不動産売却をお考えの方へ
大切な資産である不動産を
できるだけ好条件で売却いたします。
土地や住宅を売りに出したいけれど・・・・。
不動産の売却をスムーズに成功させるためには査定、契約、税金などで知っておくべきことがあります。ステップ1〜7に分けて詳しくご紹介します。
まず売却計画を立てましょう まず売却計画を立てましょう
成功の秘訣は、しっかり計画を立てること。
売却に対する税金についても学んで、
諸費用などを計算しておきましょう。
住まいや土地を売却するためには知識が必要です。まず、全体の流れを学ぶことから始めましょう。
売却に関する契約や税金などを把握しながら、資金や日程に無理のない計画を立てることが大切です。
まず売却計画を立てましょう
売却には、さまざまな諸費用がかかります。
まずは、売買代金と手取り額の把握から。
住まいや土地を売却するときは、税金・ローン関係・仲介手数料など、さまざまな諸費用が必要になります。そのため、実際の手取り額は、売買代金から諸費用を差し引いた残額になることを把握しておきましょう。
いま所有している住まいや土地を売却し、住まいの買換えを希望する場合は、売却の手取り額に貯金を加えた金額が自己資金となります。売却時の手取り額はいくらになるのか、おおよその目安を持っておきましょう。
売却にかかる主な諸費用
税金・印紙税
・所得税、住民税(譲渡益があるとき)
・仲介手数料にかかる消費税
ローン関係・抵当権の抹消費用
・司法書士への報酬
仲介手数料・売買価格が400万円以上の場合、
成約価格×3%+6万円(上限)
保険料・引越し費用
・測量・建物解体費用等(必要に応じて)
まだ住宅ローンを返済中の場合は、完済できるかがポイントになります。
売却しようとする住宅のローン返済は、もう終わっていますか? まだ返済中の住まいを売却する場合は、住宅ローンの残額を一括で返済して、住まいに設定されている抵当権を抹消しなければなりません。残った住宅ローンの返済は、売却によって得られる代金で完済することもできます。
万一、売買代金でも不足するような場合は、別途に返済用の資金を調達しておく必要があります。現時点で住宅ローンなどの借入残高はいくらなのか、金融機関などに確認しておきましょう。
不動産の所有者が複数いるときは、売却するために全員の合意が必要です。
売却を希望される住宅や土地は、一人の名義でしょうか? もし、複数の所有者が存在する「共有名義」の不動産なら、共有者全員の合意が必要となります。ご両親から相続した不動産の売却も、勝手にはできないので注意しましょう。遺産分割前の相続不動産は、相続人全員の共有財産となり、「共有名義」と同じく売却には全員の合意を得なければなりません。一般的には、トラブルが起きないように、事前に遺産分割協議などの話し合いが行われます。相続人のうち誰が売主になるか明確にすることで、売却をスムーズに進めていくことができます。
売却による所得が出たときは、特例を利用して税負担を軽減できます。
不動産売買に関する税制も知っておきましょう。自宅や土地などを売って得られる収入は、課税の対象となります。
例えば、売却による譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税と住民税がかかるので、税金を納める必要があります。よくある質問の中から、税金に関わる項目をQ&Aにまとめてみました。
Q.1 売却したときにかかる「譲渡所得税」ってなに?
A. 不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、そのほかの所得とは分離して、別途に所得税と住民税が課税されます。これを「譲渡所得税」といいます。譲渡所得は、売買代金から要した費用(取得費)と、譲渡するために直接出費した費用(譲渡費用)を差し引いた残額となります。一定の要件を満たす不動産を売却した場合、譲渡所得に対してさまざまな特例を利用でき、税金の負担を軽減することができます。
Q.2 特例を利用できる「居住用財産」ってなに?
A. 現に居住としている建物と、その敷地のことを「居住用財産」といいます。特例を利用できる条件は、居住用の不動産でなければなりません。ただし、過去に住んでいた「居住用財産」も対象に含まれ、住まなくなった日から3年目の年末までに譲渡したものにも適用が認められています。
Q.3 「譲渡所得税」は、どのように計算するの?
A. ① 譲渡収入金額※1 - (取得費※2+譲渡費用※3) = 譲渡所得

※1 土地建物の売却代金です。
※2 自宅を取得するために要した費用の合計金額から建物の減価償却費を差し引いた費用です。
※3 仲介手数料や契約書に貼付する印紙代など、譲渡するために直接出費した費用です。

② 譲渡所得-(特別控除※4)= 課税譲渡所得
※4 一定の要件を満たす居住用財産を売却した場合、最大3,000万円までの控除が利用できます。

③ 課税譲渡所得 × 税率※5
※5 (所得税・住民税)=譲渡所得税額※6 対象となる不動産の所有期間等によって税率が異なります。
※6 譲渡所得税は給与所得などの他の所得とは分離して課税されます。

つまり、②の計算で課税譲渡所得が生じなければ住まいを売却しても譲渡所得税はかかりません。

Q.4 税率を左右する「所有期間」は、いつからいつまで?
A. 譲渡所得の税率は、不動産の「所有期間」によって変わってきます。「所有期間」には長期・短期の区分があり、取得をした日から譲渡をした年の1月1日までの期間で判定します。1月1日現在で計算するため、カレンダー上で見る実際の所有期間より、短くなる点に注意が必要です。
Q.5 「3,000万円特別控除」の条件は?
A. 「3,000万円特別控除」とは、居住用財産を譲渡した場合、譲渡益から最大3,000万円まで控除できる特例です。不動産の所有期間に関係なく利用でき、利益が出ている場合は大きなメリットとなる制度です。ただし、3年に1度だけ使うことのできる制度なので、前年または前々年に特例の適用を受けている場合は利用できません。また、譲渡をした年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えている場合は、控除しきれない譲渡益について「軽減税率」の併用が可能となります。
共有名義の不動産が売れたときは、それぞれに全員が特例を利用できます。
共有名義の不動産を売却した場合、共有者の全員がそれぞれに「3,000万円特別控除」などの特例を利用することができます。適用されるのは、各自の不動産の持分に応じて算出される譲渡益に対してとなります。また、特例による税額の控除を受けるためには、税務署に確定申告をする必要があります。
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自宅や土地を査定します 自宅や土地を査定します
売出価格の決定で、大切なのは客観性です。
専門家に自宅や土地の査定を依頼して、
いまの相場を大まかに把握しておきましょう。
「できるだけ高く売りたい」と誰もが思うもの。
でも、不動産の価値を自分で正しく判断するのは困難です。
専門家である宅建業者などに査定をしてもらい、客観的な相場に合わせて売出価格を決めましょう。
自宅や土地を査定します
地元をよく知る宅建業者に、査定価格を依頼する準備をします。
住宅などの中古市場は、取引相場や買主の意思を受けて動き、売主が一方的に決めてしまった価格では通用しない場合があります。そのため、地元の不動産の相場や市場の動向をよく知っている宅建業者に「価格査定」を依頼し、客観的に評価を調べることが重要になってきます。 査定をするためには、必要な書類などがあります。準備リストを参考に、依頼する前に用意しておきましょう。
《査定依頼の準備リスト》
□ 登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
□ 各種覚書(売却後も承継される事項)
□ 土地の実測図(確定測量図・現況測量図)
□ 建築確認通知書、検査済証、建築協定書など
□ 建築工事検査済証
□ 設計図書、仕様書、設備表など
□ 修繕履歴(修繕年月日と修繕内容)
□ パンフレット(新築分譲時のもの)
□ 管理規約、使用細則など(マンションの場合)
□ 総会資料(マンションの場合)
これから実行していく売却活動で、査定価格は重要な役割を果たします。
不動産には実勢価格や公示地価など、多くの価値が存在します。宅建業者の「査定価格」は、その時々に応じた不動産価値や市場動向を考慮した上で、提示されることから適正なラインといえます。
また「査定価格」は、おおむね3カ月以内の成約を見込んだ価格とされ、買主が売出価格の交渉を希望したときには、調整役を果たすことになります。こうした点を踏まえながら、売主は売出価格を検討していきます。
価格査定は宅建業法にもとづいて、客観的な尺度で行われています。
「宅建業者が価額について意見を述べるときは、媒介契約の種類に関係なく、 その根拠を示さなければならない」と、宅建業法に定められています。
 また、国土交通省が定めるガイドラインでも合理的な説明が定められ、価額の根拠として(公財)不動産流通推進センターが作成した「価格査定マニュアル」を用いたり、同種の取引事例などを提示したりするよう指導されています。法規の通り、査定結果の報告を受けるときは、その価格にいたった経緯についても詳しく説明を受けるようにしましょう。
価格査定の報告を参考に、売出価格を決めてみましょう。
宅建業者からの説明に納得ができたら、提示された査定価格を参考に売出価格を決めていきます。実績のある宅建業者は相場を熟知していますので、効果的な価格設定の仕方、最高ラインと最低ラインの価格の決め方など、細かなアドバイスをもらいましょう。
仲介の担当者と相談しながら売出価格を決定したら、次は媒介契約を結ぶステップとなります。
 
査定の依頼から販売までの流れ
査定の依頼から販売までの流れ
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宅建業者と媒介契約を結びます 宅建業者と媒介契約を結びます
宅建業者と媒介契約を結ぶことで
不動産売買のトラブルを未然に防ぎます。
業者の決め手は、査定価格より“信頼”です。
売主と宅建業者の間で結ばれる媒介契約にはいろいろな種類があり、そのタイプによって
宅建業者の活動内容が異なってきます。
契約を結ぶ前に、契約内容について十分な説明を受けましょう。
宅建業者と媒介契約を結びます
「媒介契約」は3種類あります。希望するのは、どのタイプですか?
自宅や土地などの不動産を売却するとき、個人ではなかなか買主を探せません。そのため、宅建業者に仲介を依頼するのが一般的な方法です。その際、売主と宅建業者の間で取り交わされ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約は、3種類に分けられます。それぞれに特徴があるため、違いをしっかり把握してから、希望に合ったタイプの契約を結びましょう。
一般媒介契約
複数の宅建業者に、仲介を依頼することができる契約です。媒介契約を結んでいる会社をすべて明示する「明示型」 と、明らかにしない「非明示型」があります。3種類のなかで最も制限が少なく、比較的自由に売却活動ができるタイプですが、販売状況の報告義務はありません。
専任媒介契約
特定の1社のみに仲介の依頼ができ、他社には依頼することができません。「自己発見取引」は禁止されていないので、依頼者が自分で買主を見つけた場合、直接取引をすることができます。また、14日に1回以上の割合で、売主に販売状況を報告する義務が課せられています。
専属専任媒介契約
特定の1社のみに仲介の依頼ができ、他社には依頼することができません。「自己発見取引」が禁止され、依頼者は自分で買主を見つけた場合でも、宅建業者を通して契約しなければなりません。3種類の中で最も制限が厳しい契約ですが、7日に1回以上の報告義務が課せられています。
早期契約をサポートする、物件情報システム『レインズ』をご存知ですか?
『レインズ』とは、国が支援する不動産流通標準情報システムです。国土交通省と(公財)不動産流通推進センターが共同で設計・開発したシステムで、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が導入しています。このオンライン情報システムを活用すると、取引の相手方を広く探索できるので、スピーディーな成約が期待できます。 『レインズ』の会員になっている宅建業者と「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結ぶと、物件を速やかに登録することができ、世界中への情報発信も可能です。なお、『レインズ』に登録されると、売主へ登録済証が交付されます。
払い過ぎることのないよう、仲介手数料は上限が定められています。
媒介契約を結び、仲介による取引が成立した場合、売主は宅建業者へ仲介手数料を支払うことになります。その金額は、国土交通省の告示によって上限が定められています。
《仲介手数料の目安》
売買金額が…
①200万円以下の部分 ……………………… 5%
②200万円を超え400万円以下の部分 …… 4%
③400万円を超える部分 …………………… 3%
なお、売買金額が400万円以上の場合には、3%+ 6万円(簡便法)で計算しても同じです。
例えば、売買価格(消費税抜き)が3,000万円のときは、
3,000万円×3%+6万円=96万円となります。
※仲介手数料には別途消費税がかかります。
不動産をスムーズに売るためには、担当者との信頼関係が不可欠です。
仲介を任せることになる宅建業社の担当者は、売主に代わって販売活動を行っていきます。いわば、売主の利益を最大限に守るため、買主と交渉をする重要なパートナーといえます。 だからこそ、媒介契約を結ぶ宅建業者を選ぶときは、単に査定価格が高かったからという理由ではなく、担当者の姿勢や熱意、販売活動の戦略や手段などを検討することが大切です。信頼できる人に任せることが、不動産をスムーズに売却するコツなのです。
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さぁ、売りに出しましょう さぁ、売りに出しましょう
ここから、販売活動スタート!
さまざまな手段をミックスした戦略で
物件の売却へとつなげていきます。
媒介契約を結ぶと販売活動が始まります。
物件の見学者に、良い印象を与えるコツもあります。
また、販売活動については定期的に報告を受け担当者と対策を練りながら早期の成約を目指します。
さぁ、売りに出しましょう
プロが行う販売活動とは? 多彩な手段を組み合わせることがカギ。
迅速に好条件で売るためには、できるだけ多くの人に物件を知ってもらうことが重要になります。販売のプロである宅建業者は、宣伝活動として新聞折り込み広告、住宅情報誌などを活用します。
また、中古住宅の売却では、気軽に見学できるオープンハウス、オープンルームのイベントなども行います。これらの方法は、購入希望者が週末などの好きな時間に見学できることから、大変効果的とされています。
インターネットを活用した販売方法もあります。国内最大の規模とされる『ハトマークサイト』は信頼のおける不動産情報検索サイトで、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が運営しています。全国の不動産業者の約80%から提供される物件をすべてネットワークし、情報量が豊富なことからアクセスする人が多いのが特長です。全宅連に加入している宅建業者ならば、幅広い情報発信が可能になります。
購入を希望する見学者を“おもてなし”する準備をしましょう。
販売活動を進めていくと、来訪を希望する見学者が現れます。このとき、購入の検討をするかどうかは、第一印象で判断されることが少なくないといわれています。そこで、買主となる“お客様”を迎える準備も必要になります。
とくに、オープンハウスやオープンルームの場合、部屋を整理整頓して、できるだけ“商品”としての見栄えを整えることが大切です。見学は週末の日中が多いので、なるべく自宅にいるようにして、大切な“お客様”をおもてなししましょう。
購入希望者の印象を良くするために、とくに水回りはきれいにします。
中古住宅の見学で一番目につくのが、キッチン・お風呂・トイレなどの水回りです。そこで、印象を良くするためには、水回りをしっかり掃除して、きれいにしておくことがポイントになります。とりわけ、レンジの換気扇、洗面台などが汚れていると雰囲気が暗くなり、いくら部屋がきれいに片付いていても、印象が悪くなってしまいます。汚れがひどい場合には、ハウスクリーニングなどの依頼を検討します。
契約を結んだ宅建業者から、状況の経過報告を受けましょう。
「どのように販売されているの?」「いつごろ売れそうなの?」と、時間が経過するほど売主は不安になりがちです。 専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼主に「業務処理状況の報告」を行うことが義務付けられています。 報告は定期的に行われ、日々の営業活動、宣伝広告の方法、問い合わせ状況、購入を検討している人の反応などが、書面や電子メールで報告されます。その報告をもとに、売主は販売状況を把握します。そして、ときには売出価格を再調整したり、新しい販売方法を検討したりするなど、担当者と一緒に戦略を練り上げて販売へとつなげていきます。
エアコンなどの付帯設備があれば、見学のときにきちんと伝えます。
見学者の来訪などで引渡しが現実的になってくると、素朴な疑問もわいてくるものです。例えば、これまで使っていた住宅の照明器具や、エアコンの処理。原則として付帯設備は、買主へ物件を引渡すまでに、売主が取り外して処分することになっています。 ただし、そのまま付けて売却する物件も少なくありません。もし、付帯設備を付けたまま売却を希望するときは、その内容を事前に決めて、見学者にお伝えするようにします。当然、もう壊れて使えないエアコンなどは、売主の責任で処分しておくことになります。
売買契約の価格などの交渉は、購入申し込みを受けてからとなります。
販売活動を行っている住宅や土地が気に入り、購入を希望する人がある場合は、宅建業者を通じて申込みがあります。この申込みは口頭ではなく、「不動産購入申込書」という書面で行われます。書面には買主の希望条件などが書かれているので、売主はその条件について検討します。 そして、担当者の交渉の結果、売主が納得すれば「売渡し証」を買主へ発行し、売買契約に向けた準備に入ります。少し面倒な進め方に思えるかもしれませんが、不動産のような高額な取引の場合はトラブルを回避するために、すべて書面をもって行うことが安全につながります。
買主と結ぶ売買契約の準備は、事前にしておきましょう。
買主と売主の合意がとれたら、不動産売買契約を結ぶことになります。迅速に契約できるよう、あらかじめ必要となる書類を用意することをお勧めします。
《売買契約に必要な書類》
□ 印鑑(認印あるいは実印)
□ 運転免許証など(本人確認ができるもの)
□ 収入印紙(売買金額に応じて金額が異なります)
□ 固定資産税・都市計画税の納付書
□ 建築確認通知書、検査済証、建築協定書など
□ 管理規約・使用細則など(マンションの場合)
※上記の項目は、あくまでも一般例です。契約時には、その他の書類などが必要になることがあります。
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買主と売買契約を結びます 買主と売買契約を結びます
やっと、待ち望んだ瞬間がきました。
売買契約書は重要な書類なので
十分に理解してからサインしましょう。
売主と買主の間で交わす売買契約書には、両方がもつ「権利と義務」が明記してあります。
火災や地震など引渡し前のアクシデントなどについても万が一の場合に備えて対応を決めておくと安心です。
買主と売買契約を結びます
不動産売買契約書を交わすことで、トラブルを防ぐことができます。
契約を約束すると、売主と買主は「不動産売買契約書」を交わします。不動産の売買では後日、「言った、言わない…」 などのトラブルが起きることもあります。それを未然に防ぐため、「不動産売買契約書」には売主と買主の両方に関する権利と義務が明記してあります。
また万一、契約を解除することになった場合のことなども定められています。重要な書類となりますので、内容をしっかりと理解してから、署名・押印をするようにしましょう。
「困った」のときのために売買契約書は、ココをチェック!
不動産売買契約書で確認しておきたい、3つのポイントを説明します。もちろん、確認すべき項目はこれだけではないので、疑問や不安があれば納得できるまで確認するようにしましょう。
ポイント1 買主が購入後に欠陥を発見、 誰が責任をとるの?
目に見えない住宅の欠陥(隠れた瑕疵)に対し、引渡し後も売主には買主に責任と負担を負う「瑕疵(かし)担保責任」があります。ここでは、実際に売主が引渡しを行うまでに、知りえる事が出来なかった瑕疵(欠陥)について、誰が責任と負担を負うのか、負う場合は引渡しからどの位の期間の定めがあるのかを確認します。
ポイント2 住宅の引渡し前に自然災害! どうなるの?
売買契約を結んでから物件の引渡しまでに、火災・地震・台風などの自然災害によって、物件が損害を受けることも考えられます。こうした場合、その損害に対してどちらが責任を負うか、「危険負担」の取り決めをしておく必要があります。民法では、買主が負担する債権者主義が取られています。ところが、通常の不動産の売買契約では、売主の負担と定めるのが一般的です。
具体的には、損害が軽い場合は「売主が物件を元どおりに修復する」「売買代金を減額する」などの取り決めが設けられます。また、損害が大きい場合には、「買主は契約の解除ができ、それまでに支払った金銭は全額返還される」などの規定を設けておくことになります。
ポイント3 契約後に買主から解約の申し出があったら?
売買契約を結ぶ際、売主は買主から「手付金」を受け取ります。この手付金は、とくに契約に定めない限り「解約手付」とみなされ、契約の解除権を留保するためのお金と理解されています。つまり、買主が「手付金」を放棄して返金すると、契約は解約となります。
売主から契約を白紙にもどす場合は、「手付倍返し」などが生じます。
もしも、手付金が支払われた後、売主から一方的に解約したくなったら・・・。その場合、売主は受け取った手付金の2倍の金額を支払えば、契約を解除することができます。原則、この「手付倍返し」以外に損害賠償などの責任は負わないことになっています。
ただし、買主が残代金を支払うなどの履行に着手した場合、手付金で契約を解除できる期間を経過してしまった場合などは、契約違反として違約金が生じるので注意が必要です。
買主がローンを受けられなかった。そんな場合は、手付金を返還します。
不動産の売買契約は、買主が銀行などから融資を受けることを前提に契約する場合があります。このとき、もし買主が住宅ローンを申し込んで、審査に通らなかったときは、契約を白紙に戻すことになります。また、審査結果を得られないまま、指定の期日が経過した場合も契約解除となります。
契約が解除されると、売主は受け取った手付金を返さなければなりません。契約内容にローン特約がある場合は、受領した手付金があくまでも「預り金」であるという認識を持っておきましょう。
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引渡しの準備をしましょう 引渡しの準備をしましょう
引渡しまで、あともう少し!
売買契約書に明記してある約束事は
期日までにすべて完了しましょう。
売買契約を終えたら、引渡しに向けた準備に入ります。
抵当権を抹消する手続きは、つい忘れがちなので要注意! 現地へ買主と行って、立ち会いによる確認を行います。 そろそろ、引越しの準備も始めておきましょう。
引渡しの準備をしましょう
抵当権が登記から消えていないことも!? 抹消する手続きをしましょう。
住宅ローンなどの借入れによって、不動産に抵当権が設定されていることがあります。じつはローンが完済していても、金融機関が不動産登記簿謄本から抵当権を消してくれるわけではありません。抵当権が付いたままだと、登記簿の上ではローンをまだ返済していないとみなされ、新しいローンが組めないなどのデメリットがあります。
また、ローンを返済中の場合は、残債を清算し、抵当権を抹消してから買主に引渡します。残代金の受領日(決済日)が確定したら、融資を受けている金融機関に連絡を入れて、残債額を確認しておきましょう。一般的には、金融機関が決済・引渡しの場所へ、必要な書類を持参して手続きが行われます。
買主から残代金を受け取る日までに、引越しの手続きを済ませておきます。
残代金の受領と、物件の引渡しは同時に行われます。そのため住宅物件の場合、決済日までに引越しをして、退去を済ませておく必要があります。退去するまで使っていたガス・水道・電気などは、料金の精算をしておきます。マンションの場合は、管理組合を脱会する手続きなどを済ませます。必要な書類があれば、早めに揃えておきましょう。
権利証が見つからないときは、専門家に依頼するのが得策です。
所有権を買主へ移転するための登記申請には、「権利証」または「登記識別情報通知書」が必要になります。いずれも、紛失をしても再発行はされません。万一、失くしてしまった場合は、「資格者による本人確認制度」または「事前通知制度」による手続きを行ってください。
資格者による本人認識制度
司法書士などの専門家が依頼者と面談をして、「所有者の方に間違いないことを確認しました」という書類を作成するものです。登記官がそれを認めれば、登記の手続きが行われます。
事前通知制度
権利証がないまま登記申請をした場合、法務局から売主の住所宛へ、本人限定受取り郵便が送付されます。「不動産が売りに出されています」という確認をする内容で、間違いがなければ2週間以内に、所定の書類を返信することで手続きが完了します。もし、期間内に返信されない場合は、登記申請が却下されてしまいます。決済後に登記申請が認められない可能性もあるため、取引の安全を考えて「資格者による本人確認制度」を利用するのが一般的です。
売主と買主が現地に出向き、立ち会いのもと契約内容を確認します。
引越しの前に、売主と買は一緒に現地へ行き、建物の解体や取り壊し、土地の測量など、契約書の約束事が完了しているかどうか確認します。このとき、主に次の3つのポイントについて確認を行います。
設備などの確認
住宅では照明器具、エアコンなどの付帯設備をチェックします。売主は、付帯設備一覧表や物件状況のチェックリストなどを用意し、記載と一致しているか買主にも確認してもらいましょう。また、建具などの不具合の有無も確認します。
敷地の境界の確認
地積測量図や現地での境界標などを参考にしながら、敷地について「境界の明示」を行います。とくに、土地の境界を示す「界標」は塀の下に埋もれていたり、抜かれていたりすることもあるので注意します。敷地の境界は、後日トラブルになりやすい事項です。敷地境界が明確でない場合や、現存する測量図が古い場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼し、すべての隣地所有者の立会いを得て、境界確定された測量図を作成・交付することをお勧めします。
その他の確認
快適な生活に必要なガス・水道・電気などの連絡先、器具の使用方法、町内会の活動、ゴミ出しのルールなど、暮らしのライフラインにかかわる情報を買主に説明しておくことも大事なことです。
残代金の支払い日を確認して、引渡しに向けた最後の準備をします。
引渡しと同時に行う残金決済には、登記済証などの書類や実印が必要となります。準備リストを参考に、必要なものを揃えておきましょう。
《残金決済の準備リスト》
□ 登記済証(権利証)または登記識別情報 通知書
□ 実印
□ 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
□ 運転免許証など(本人確認ができるもの)
□ 電気・ガス・水道他 精算領収書
□ 鍵(合鍵を含め、現存するすべての鍵)
□ 登記費用(抵当権などの抹消があるとき)
□ 仲介手数料
□ 建築確認通知書、検査済証、建築協定書など
□ 管理規約・使用細則など(マンションの場合)
※通常、残代金領収書は宅建業者が用意して、売主が署名・押印します。
※登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合には、住民票などが必要になります。
※上記の項目は、あくまでも一般例です。残金決算と引渡しには、その他の書類などが必要になることがあります。
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ついに物件の引き渡しです ついに物件の引渡しです
二人三脚で宅建業者と相談しながら 前進してきた日々も、これでゴール。 ついに、買主への引渡しです。
長い人生のなかで何度もあるわけではない。
残金決済と引渡しの日が、とうとうやって来ます。
住み替えの場合は、当日までに引越しを済ませましょう。
翌年は、税金の控除が受けられる確定申告も忘れずに!
ついに物件の引き渡しです
手付金を除いた残代金を受領して、買主に物件を引渡します。
いよいよ、売却の最後となる「残金決済及び引渡し」のときです。売主は、売買価格から手付金を差し引いた残代金を受け取り、所有権移転登記の申請と物件の引渡しを行います。これで、買主との契約はすべて完了となります。
なお、通常は契約時に売主から買主へ、実測図・建築確認通知書・管理規約などの“原本”を引渡します。
所有権の移転などの登記手続きは、司法書士に依頼します。
残金決済と同時に行われるのが、所有者が変わる際に必要な「所有権移転登記」です。まだ済んでいなければ、抵当権の抹消登記もこのときに行います。これらの登記は煩雑で、書類を全部揃えて手続きをするのに数週間はかかってしまいます。 そのため、司法書士に依頼することをお勧めします。司法書士は売主から必要な書類を預かり、代理人として法務局に提出し、登記の手続きを迅速に行います。
手元に戻ってきた「空権利証」は、保管してもよし、処分してもよし。
所有権移転登記が終わると、法務局に提出していた登記済証(権利証)が、売主の手元に戻ってきます。その際、「この権利書は、どうすればいいの?」という質問をよくいただきます。登記手続き後の権利証は、すでに効力を失っているので、いわば「紙」。このことから「空(から)権利証」とも呼ばれています。空権利証は記念に保管したり、司法書士に破棄してもらったり、自己判断で自由に処分できます。
残金決済と引渡しは、すべてのゴールです。
手続きの流れを把握しておきましょう。
「残金決済及び引渡し」に関する手続きを、分かりやすくまとめました。一般的に、次の1~8の順番で行います。
1.登記記録の確認
司法書士が決済当日の登記事項を確認し、契約時と異なる権利変動がないか確認します。
2.登記申請手続き
司法書士が必要な書類一式を確認します。また、売主と買主は、登記申請にかかる委任状を司法書士に提出します。
3.融資事項
登記の関係の書類がすべて整ったことを確認してから、住宅ローンなど融資の実行が行われます。
4.残代金の授受
買主が残代金を売主に支払います。通常は振込みとなります。売主は入金を確認した後、領収書を買主に渡します。
5.諸費用の清算
売主は、固定資産税などの精算金を支払います。マンションの場合は、管理費・修繕積立金などの精算を行います。また、司法書士に登記費用を支払います。
6.書類などの引渡し
建築確認通知書、検査済証を買主に引き継ぎます。マンションの場合は、管理規約などの書類の原本を買主へ引渡します。
7.物件の引渡し
鍵の引渡しをした後、「売買物件引渡し確認書」に署名・押印します。
8.仲介手数料の支払い
宅建業者へ仲介手数料(残額)を支払えば、決済は完了です。
翌年、確定申告をすると税金の特別控除が受けられます。
不動産の売却による譲渡所得があった場合は、確定申告を行いましょう。また、「3,000万円特別控除」など特例の適用を受けるためには、譲渡所得の税額に関わらず確定申告が必要になります。申告できる期間は、譲渡した翌年の2月16日〜3月15日までとなります。忘れずに、期間内に申告を済ませます。
《確定申告に必要な書類リスト》
□ 譲渡所得の内訳書
□ 売買契約書(売却したときのもの)
□ 売却した土地・建物の登記事項証明書(所有期間を計算するため)
□ 売却した土地・建物の売買契約書(購入したときのもの)
□ 建築請負契約書や購入時に受領した領収書(取得費の計算のため、概算取得費として売却代金の5%とすることも可能です)
□ 売却したときの仲介手数料、印紙代など譲渡費用の領収書(譲渡費用の計算のため)
□ 住民票の除票
※申告にあたっては、事前に必要書類などを税務署に確認しておきましょう。
売却と購入は、どちらを先にするべきか?
それぞれメリットとデメリットがあります。
住宅の買換えをするとき、売却と購入を同時に行えることが理想的です。しかし、取引条件や契約のタイミングに合わせるのは意外と難しいもの。ならば、売るのが先か、それとも買うのが先か、どうしても迷うところです。
なかなか判断できないときは、不動産の市場動向を視野に入れて考えてみましょう。例えば、景気が低迷し、中古市場が活発でない時期は売却を先行させます。なぜなら、仮住まいなどのリスクを軽減できるからです。
逆に景気が上向きで、売買取引が活発な時期は購入を先行させます。とくに、「人気の高い地域に住みたい」「気になる物件を確保したい」という場合は、先に購入するほうが希望の条件に近い買換えを実現できるでしょう。
「買う」と「売る」には、それぞれメリットとデメリットがありますので、依頼する宅建業者に相談して十分に検討しましょう。
「買換えローン」と「つなぎ融資」で、悩みのタネの資金繰りを解決!
住宅の買換えを行う場合、大きな問題となるのは資金繰り。とくに、今ある住宅のローンが返済中のときは、資金について事前にしっかりとした計画を立てなければなりません。
どうしても資金不足の場合は、銀行などがサポートする「買換えローン」「つなぎ融資」の活用も検討してみましょう。不動産のローンは、金融機関によって貸付条件などが異なりますから、計画を立てる前に確認をしておくようにしましょう。
買換えローン
住まいを売却しても、いま返済中の住宅ローンが残ってしまう場合、新しく購入する物件の費用と住宅ローンの残額を合わせた資金を融資するローン。
つなぎ融資
住まいの売却代金を受領する日よりも、買換える物件の残代金を支払う日が先に来てしまう場合など、一時的な資金不足を対象に融資するローン。
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