リクシル不動産ショップ
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お客様と一緒に夢を語り合いながら
理想の物件が購入できるようお手伝いします。
土地や住宅がほしいけれど、どうすればいいの?そんな不安をお持ちではないでしょうか。
より条件の良い物件を購入するために注意したい点をステップ1〜9に分けて詳しくご紹介いたします。
希望する条件を探すとき、
優先順位をつけて満点に、こだわらないことも大切です。
どのような物件を希望されていますか? 住宅や土地には、さまざまな形態があります。
それぞれの長所と短所をしっかり把握して、まずは希望する条件を書き出してみましょう。
希望条件
時間をかけて住みやすい家に“変えていく”という発想もあります。
どうしても希望する条件は、増えていきがちです。とくに、中古物件の住宅の場合は、最初から100点満点はなかなかありません。理想の住宅が見つからなければ、買ってから住みやすい家にするという考え方もあります。
家は育てるもの。家族の成長やライフスタイルの変化に合わせ、時間をかけてお気に入りの住まいに変えていくことができます。少し気になる部分があったとしても、改善できる部分ならばこだわらないほうが得策で、希望の物件と出合える可能性が高まるといえます。
自分たちの力で変えることのできない、「周辺環境」を見極めることが必要です。
全宅連のアンケート調査によると、住宅を購入するときに重視する点で最も多かったのは「周辺・生活環境が良い」62.1%、次に「交通の利便性が良い」54.9%、「日当たり・住宅の向き」38.9%と続いています。
この調査から分かるように、立地条件などが重視されています。購入後に後悔しないよう、自分たちではどうにもならない周辺環境などに重点を置き、比較検討をしながら選ぶことが大切です。
<<住まい探し3つのポイント>>
□ 希望する条件を出してみる
□ 希望条件に優先順位をつける
□ 入居後に解決できる条件にはこだわらない
一戸建てとマンション、どちらにも長所と短所があります。
一戸建てとマンション、どちらがお好みですか? 住まいには、さまざまな形態があります。まず、その特徴を知っておきましょう。
一戸建ては、敷地と建物のすべてが所有物になるので、自由に利用することができます。しかし、新築の場合は設計から完成して入居できるまで、ある程度の期間が必要となります。
マンションは、一つの敷地に多くの住戸を設けています。そのため土地を効率よく利用でき、例えば駅前などの好立地でも、一戸建てに比べると安く購入することができます。また、最近は共用施設やフロントサービスの充実など、付加価値を高めたマンションも見られます。とはいえ、マンションで自由に利用できる“ 空間 ”は、専用使用権のあるベランダなどだけとなり、やはり一戸建てに比べると制約があります。
新築と中古の住宅、それぞれの利点を知っておきましょう。
新築と中古、それぞれの住宅の特徴も知っておきましょう。新築の場合は、最新の設備やお好きなプランが取り入れられるので、入居してすぐに快適な暮らしを楽しむことができます。
一方、中古の場合には、周辺の店舗や施設、学校の評判、治安状況など、暮らしに役立つ口コミ情報を売主からダイレクトに聞けるという利点があります。また、リフォームを楽しみたい場合や、住みたい地域で家探しをする場合などに適しています。最近はリノベーション時代ともいわれ、中古物件の人気が高まっています。
それぞれの利点を踏まえ、新築にするか中古にするか、十分に考えてから決めましょう。
<<希望条件チェックリスト>>
□ 一戸建てとマンション、どちらにしますか?
□ 新築と中古、どちらにしますか?
□ 希望する入居時期
□ 希望する地域
□ 購入予算
□ 周辺環境(公共施設、学校、公園、商店、治安など)
□ 大まかな間取りプラン
□ 住居の設備(駐車場、セキュリティ、床暖房など)
□ 日当たり(マンションは階数など)
□ その他(マンションはペットの不可、ピアノ音など)
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家や土地の代金だけでなく、諸費用も必要になります。
親からお金を借りる場合は税金にも注意。
希望の条件が決まったら、次は予算を組みましょう。頭金の借り入れ、住宅ローンも必要かもしれません。
家を買ってから安心して暮らせるように、ゆとりのある資金計画を立てましょう。
希望条件
家を買うときにかかる諸費用は、総額の8〜10%が目安です。
家を購入する際には、土地や住宅の代金だけでなく、多くの「諸費用」がかかります。「諸費用」には、不動産登記や住宅ローンを借りるための保証料・手数料、仲介をした宅建業者へ支払う仲介手数料などがあります。 必要となる金額は住宅のタイプなどによって異なりますが、売買金額の8〜10%程度が目安とされています。あとで困らないよう資金計画を立てるときに、おおよその金額を把握しておきましょう。
主な諸費用(売買金額の8〜10%程度がひとつの目安です)
登記手数料登記手続きを依頼する
司法書士への報酬
税金印紙税、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料にかかる消費税
固定資産税等の精算金
ローン諸費用事務手数料、保証料など保険料火災保険料など
仲介手数料売買価格が400万円以上の場合、成約価格×3%+6万円(上限)その他引越し費用など
親からお金を借りると、贈与にみなされる場合があります。
資金計画を立ててみると、自己資金が足りなかった・・・。そこで、ご両親から借りることに。その場合、親子間でも借用書を取り交わし、利息を付けて毎月決まった日に返済しなければ、贈与とみなされてしまうことがあります。
そこで、「相続時精算課税制度」を活用する手段もあります。この制度では、生前贈与をするときに2,500 万円まで贈与税が非課税となります。しかし、その代わりに贈与をした人が亡くなって、相続が発生したときに財産とみなされ、相続税の課税対象となります。
いずれにしても、返済は負担になるもの。ご両親や銀行からの借入額は、年収を基準とした目安を参考にし、月々の返済に無理のない計画を立てましょう。
年収を基準とした借入可能額の目安
借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利2%、その他の借入れがない場合
年収300万円400万円500万円600万円
毎月の返済額(概算)7.5万円11.7万円17.5万円23.4万円
借入額(概算)2,264万円3,521万円5,282万円7,043万円
借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利2%、その他の借入れがない場合
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資金計画が立ったら、いよいよ物件探し。
“量と質”の両面から情報を集めることが
希望する物件への近道です。
いよいよ、物件探しがスタートします。さまざまな手段を用いて、賢く物件情報を集めましょう。
理想的な物件を見つけるコツはあまり条件を絞り込まずに探すことです。
希望条件
情報サイト『ハトマークサイト』を活用して、スピーディーに検索しましょう。
理想の住まいを見つけるために、日頃から新聞折り込みチラシ、不動産情報誌などをしっかりチェックしておきましょう。多くの物件情報を集めるためには、インターネットを活用するのもお勧めです。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が運営する不動産情報サイト『ハトマークサイト』では、物件探しの参考となる各種データを提供しています。全宅連に加盟する宅建業者から提供される物件はすべて網羅しているので、幅広くスピーディーに検索できます。
“質”のよい情報なら、やっぱり地元の宅建業者が一番です。
情報は“量”だけでなく、“質”も重要といえます。なかなか情報を得られないときは、地元のことをよく知っている、宅建業者に情報収集を依頼する手段があります。
宅建業者は地元の物件に精通しているだけでなく、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が導入している情報ネットワークシステム『レインズ』も活用しています。より簡単に、希望する物件情報を見つけ出すことができるでしょう。
希望の物件が見つからないときは、条件をゆるめるのがコツ。
もしそれでも、希望の条件に合うような物件が見つからない場合は、条件をゆるめてみてはどうでしょうか。
例えば、住みたい地域の範囲を広げてみたり、職場まで車で20分以内を30分以内にしてみたり。その結果、車で21分のところに理想的な物件が見つかるかもしれません。ときには臨機応変な対応で、賢く探してみましょう。
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百聞は一見にしかず!
さっそく現地に出かけ、
五感を使って確かめてみましょう。
気になる物件を見つけたらどんどん現地に足を運んでみてください。
天井の高さ、眺望、風通し、周辺環境などわからなかったことが沢山あるものです。
希望条件
気になった物件の下見は念入りに。朝夕でも感じ方は違ってきます。
気になる物件が見つかったら、物件情報を提供している宅建業者に連絡を取ります。もしかすると情報が古いかもしれないので、まずは現状を確認し、それから見学の日程を決めます。中古住宅の場合、売主の都合などもありますので、見学の候補日をいくつか挙げておきましょう。
先に、周辺の下見をしておくのもいいでしょう。日差し、風の通りといった自然環境は、朝夕によっても違ってきます。また、晴れの日や雨の日など、天候の感覚も実感しておきたいもの。一度だけでなく、できる限り足を運んで身体で確かめてみてください。
見落しがないよう見学日までに、ぜひ作っておきたいチェックリスト。
見学するときに見落しがないよう、事前に確認しておきたい内容を一覧表にしておくとよいでしょう。
中古物件の場合は、家具を置くスペース、家電のコンセントの位置、壁面の寸法など、細かくチェックする必要があります。参考までに、一般的なチェックリストをご紹介しておきます。
<<中古物件の見学チェックリスト>>
□ 外観と基礎のひび割れ、湿気の有無
□ 外壁の汚れ、損傷の有無
□ 鉄部のサビと腐食、防水塗装面の損傷の有無
□ 収納スペースの確認
□ 電気容量、各部屋のコンセントの位置
□ 水回りの汚れ具合(キッチン、お風呂、トイレなど)
□ 付帯設備のメンテナンス状況(給湯器、エアコンなど)
□ 建具の不具合
□ その他の状況(庭、物置、物干し場など)
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これから契約の準備に入ります。
将来にわたる説明を受けるとき、
手渡される書類をしっかりチェック!
宅建業者に気に入った物件の購入を申し込むと売買契約を結ぶことになります。
法律で定められた「重要事項説明書」を受け取ったら、将来の建替えなどについて必ず確認しましょう。
希望条件
契約する前に、宅地建物取引士による説明が法律で義務付けられています。
不動産取引では物件の権利など、さまざまな法令上の制限を十分に調査して行うことが重要です。しかし、調査は煩雑な上に法律関係も難しく、すべてを買主だけでするのは困難です。そのため、不動産取引のプロである宅建業者に仲介を依頼することで、取引の安全性を確保します。
宅地建物取引業法(宅建業法)では、売買契約を結ぶまでに専門の資格を持つ「宅地建物取引士」が、買主に重要事項説明を行うよう定められています。
「重要事項説明書」では、この4つを絶対に見逃さないように!
法規上、売買契約の前に必要な重要事項の説明は、一般的に「重要事項説明書」という書類に沿って説明が行われます。とくに重要な箇所は次の1〜4です。確認を怠らないよう注意してください。
重要1不動産は登記簿の内容と同じですか?
不動産の表示では、取引の物件を特定することが目的となります。原則として、登記事項証明書(登記簿謄本)の表題部に記録された事項が、そのまま記載されます。 もし、売買対象物が登記簿に記録された物件の一部であったり、現況が登記簿に記録された内容と異なったりした場合は、その理由を聞く必要があります。 物件の引渡しを受けるまでに、登記簿の記録内容と現況が一致することを、しっかりと確認しましょう。
重要2売主と所有者は同一人物ですか?
売主の表示では、「真の売主(所有者)が誰なのか」の説明を受けます。相続によって売主となっている場合や、他人名義の物件を売買する場合など、売主と登記簿上の所有者が異なっているときは要注意です。本当の売主であることを確認するため、「権利証」などの資料を必ず見せてもらってください。
重要3建替えなどができますか?
法令に基づく制限の概要では、現在だけでなく将来にわたり、購入する物件にどのような制限があるのか説明を受けます。専門用語が並ぶ難しい部分ですが、買主にとって重要なことですので、十分な説明を受け内容をしっかり理解してください。とくに、中古物件の場合は将来の建替えが可能なのか、また建替えの際に、どのような制限を受けるのかを必ず確認しておきましょう。
重要4将来の負担はありませんか?
「飲用水・電気およびガスの供給並びに給排水の整備状況」では、いま使用可能な施設、または将来の整備が予定されている施設について説明を受けます。配管図、敷設の状況などを確認しましょう。
すでに整備されている施設でも、将来は使えない場合もあります。もしかすると将来的に、多額の負担金が生じることがあるかもしれません。単に現在の施設だけでなく、将来に起こりうる負担の有無も、しっかり把握する必要があります。
契約を結ぶために必要なものは、早めに準備しましょう。

「重要事項説明書」をしっかりチェックして、すべてを確認したら売買契約を結ぶことになります。事前に次の4つを用意して、滞りなく進むようにしましょう。

1.印鑑(ローン申込みがある場合は実印も用意)
2.手付金(現金または小切手)
3.収入印紙(売買金額に応じて金額が異なります)
4.運転免許書など(本人確認ができるもの)

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宅建業者と契約書を交わしたら
売主との不動産売買契約です。
もうすぐ大切な財産が自分のものに。
売主と買主が交わす「売買契約書」には、両者の“権利と義務”が明記してあります。
重要な書類ですので十分に理解してから、署名・押印をするようにしましょう。
希望条件
まず、仲介を依頼した宅建業者と「媒介契約書」を交わします。
売主と売買契約を結ぶ前に、済ませておくべきことがあります。それは、仲介を依頼した宅建業者と、買主の間で結ぶ「媒介契約」です。
この契約で受け取る「媒介契約書」には、宅建業者が行うべき仲介業務の範囲や義務などが明記してあります。さらに、売買契約が成立した際に、宅建業者へ支払うことになる仲介手数料についても、その金額と支払い時期が明記されています。きちんと内容を確かめておきましょう。
仲介手数料は売買金額から算出し、上限が定められています。
宅建業者に支払う仲介手数料は、国土交通省の告示によって、その上限が定められています。次の計算式を参考にしてください。
売買金額が…
① 200万円以下の部分……………………… 5%
② 200万円を超え400万円以下の部分 …… 4%
③ 400万円を超える部分…………………… 3%
なお、売買金額が400万円以上の場合には、3%+6 万円(簡便法)で計算しても同じです。
例えば、売買価格(消費税抜き)が3,000万円のときは、
3,000万円×3%+6万円=96万円となります。
「不動産売買契約書」の確認で、よくある質問をまとめてみました。
主と交わす「不動産売買契約書」も、しっかり確認しておきましょう。買主から質問されることの多い項目について、Q&Aでお答えしておきます。
Q.1不動産は登記簿の内容と同じですか?
不動産の表示では、取引の物件を特定することが目的となります。原則として、登記事項証明書(登記簿謄本)の表題部に記録された事項が、そのまま記載されます。 もし、売買対象物が登記簿に記録された物件の一部であったり、現況が登記簿に記録された内容と異なったりした場合は、その理由を聞く必要があります。 物件の引渡しを受けるまでに、登記簿の記録内容と現況が一致することを、しっかりと確認しましょう。
Q.2売買契約後に解約したくなったら?
売買契約を結ぶ際、買主から売主へ「手付金」を支払います。この手付金は、契約に定めない限り「解約手付」とみなされ、“契約の解除権”を留保するためのお金となります。もし、買主から一方的に契約を解除したい場合は、支払った手付金を放棄すればよく、それ以外に損害賠償などの責任は負わないことになっています。ただし、すでに工事などに着手した場合や、手付金をもって契約を解除できる期間を過ぎてしまった場合などは、契約違反となり違約金が生じるので注意が必要です。
Q.3もし、住宅ローンの申し込みが否認された場合は?
住宅ローンは売買契約を結んだ後でなければ、正式な申込みができません。そのため、住宅ローンの申込みが否認されてもペナルティはありません。また、住宅ローンを借入れた後でも、契約を解除できる「ローン特約」という条項が定められています。後日、トラブルを避けるためにも、借入先の金融機関名、融資額などを控えておきましょう。
CLOSE
無事に売買契約が済んだら
住宅ローンの手続きになります。
引渡し日まで指折り数えて待ちましょう。
住宅ローンの手続きは意外と時間がかかるので、売買契約後に速やかに行いましょう。
物件の引渡し日が近づいてきたら、引渡しが可能な状態かどうか、最終確認をします。
希望条件
融資を受けられるのは、申し込みから約1カ月後です。
住宅ローンを申し込んでから融資の承認を得て、実際に実行されるまでに通常は約3~4週間かかります。また融資の承認は、売買契約書に定められた「ローン特約」の解除期日内に得る必要があります。期日が過ぎてしまったら、またやり直しとなり大変です。売買契約を結んだ後は、すみやかに申し込み手続きを行いましょう。
融資の申し込み
●財形住宅融資などのローンは、手続きの流れが異なります。
CLOSE
とうとう念願の夢が叶う瞬間がきました。
すべての準備が整ったら、
物件の引渡しを受けましょう。
まず、契約書にある約束事がすべて満たされているかを確認しましょう。
それから残代金を支払い、物件の引渡しを受けます。引渡し日までに、必要な書類も準備しておきます。
希望条件
「残金決済及び引渡し」に向けて、住民票などの書類を準備しておきます。
現地での最終確認が終わったら、買主は売買代金から手付金の額を除いた残代金を支払い、物件の引渡しを受けることになります。この時、諸費用の支払いや住民票などの書類が必要になりますので、あらかじめ準備しておきましょう。
融資の申し込み
所有権移転などの登記手続きは、司法書士に依頼しましょう。
残金決済と同時に、済ませておくべき登記があります。売主から買主への「所有権移転登記」と、住宅ローンを利用する場合の「抵当権設定登記」です。これらの申請は、司法書士が必要書類を預かり、代理人として法務局へ提出することになります。
登記の完了後、司法書士から「登記識別情報通知書」「登記完了証」を受け取ります。これらの書類は紛失または破損した場合でも、再発行はされません。大切に保管するようにしてください。
CLOSE
物件を購入した気分は、いかがでしょうか?
まだまだ残っている手続きがありますので、
一気に片付けてしまいましょう。
住宅は引渡しを受けたら、すぐに入居できます。でも、その前にもうひと踏ん張りしてください。
ライフラインの手続きを済ませておくと、引越しをしたその日から快適に暮らせます。
希望条件
ガス、水道、電気などの手続きは早めに連絡して入居後を快適に!
引越しの当日になって、あわてることが多いのは、ガスの開栓手続きと電話の開通手続き。ガス、電話、ケーブルテレビなどは、事前に工事の予約をしておかなければなりません。
また、工事には本人が立ち会う必要があります。引越しのタイミングに合わせて、工事予約をしておけば安心して入居できます。水道と電気は、引越しが終わった時点で備え付けの「はがき」を出します。
マンションを購入した場合には、管理組合への加入手続きなども必要です。駐輪場などの利用、ゴミ出しなど、細かなルールが決められていることが多いので、事前に確認しておきましょう。
税金を還付してもらう「住宅ローン控除」を活用しましょう。
住宅ローンを利用して家を購入した方は、「住宅ローン控除」の申請をお勧めします。要件を満たせば10年間にわたり、毎年一定の金額を所得税額から控除されます。この制度の申請は、原則として取得した住宅に入居した翌年の2月16日〜3月15日までに行う規則になっています。
また、一度申請しておけば、2年目からは会社の年末調整で、手続きを完了することができます。給与所得のある会社員の方には馴染みがないかもしれませんが、一度申請すれば長期間の控除が受けられるので、ぜひ自分でやってみてください。
贈与税の特例の適用も、翌年3月までが届け出の期限です。
ご両親から住宅購入の資金援助を受け、「相続時精算課税制度」など贈与税の特例の適用を希望している場合、原則として贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日までに申告をする必要があります。こちらも忘れずに届け出て、大切なお金を有効に使いましょう。
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